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Au début de toute location, le locataire verse un dépôt de garantie au propriétaire. Si il rend le logement en bon état à la fin de la location, la somme de ce dépôt de garantie lui sera restituée. Au contraire, si vous constatez une usure anormale ou une dégradation imputable à votre locataire, vous pouvez utiliser ce dépôt de garantie pour financer les réparations nécessaires à cette dégradation.

Pour éviter les litiges, chaque partie doit s’appuyer sur une référence incontestable. C’est pour cela qu’il faut deux états des lieux : un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie. Ces deux documents sont établis conjointement et contradictoirement, c’est à dire que votre locataire et vous devez le signer et en conserver un exemplaire chacun. Ne négligez surtout pas les états des lieux et réalisez-les avec soin pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Qu’est ce qu’un état des lieux ?

C’est un document qui détaille pièce par pièce les équipements de votre location et leurs états. C’est également un inventaire des ustensiles et du matériel mis a disposition des locataires. Cette formalité est obligatoire pour la location de résidences principales, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur. Cependant, pour les locations de résidences secondaires, la loi n’impose pas cette formalité.

Il y a deux état des lieux : un état des lieux d’entrée effectué lors de l’entrée des locataires dans la propriété, et un état des lieux de sortie lorsque les clés sont restituées au propriétaire. Il faut alors comparer ces deux états des lieux afin de distinguer les dégradations (si il y en a) à la charge du locataire.

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Qui fait l’état des lieux ?

Il faut que le locataire et le propriétaire soient présents tous les deux durant la rédaction de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Si vous n’êtes pas disponible pour le faire, il est vivement recommandé de faire appel à un ami, à une personne de confiance qui pourra l’effectuer à votre place.

Notez qu’en l’absence d’état des lieux et en cas de litige avec vos locataires en fin de séjour, l’article 1731 du Code Civil s’appliquera : «  S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Comment se déroule l’état des lieux d’entrée ?

Etape 1 : Dépôt de garantie


Premièrement, et si ce n’est pas déjà fait, il faut demander à vos locataires de vous donner le dépôt de garantie fixé lors de la réservation dès leur arrivée.

Ensuite, vous pouvez accueillir vos locataires chez vous. Il est important de tout vérifier avant de leur remettre les clés. Il est de votre devoir de délivrer une location en bon état locatif, c’est à dire en parfait état de propreté et ne nécessitant aucune réparation.

Attention ! Ne coupez pas l’eau, l’électricité et le gaz lors de l’état des lieux, vous en aurez besoin pour tester les différents équipements.

D’ailleurs, n’oubliez pas de mentionner le montant des charges eau et électricité incluses afin d’éviter à vos locataires toute surconsommation. Si l’électricité ou le gaz ne sont pas compris dans le prix de la location, un relevé des compteurs doit naturellement être réalisé à l’entrée comme à la sortie des lieux.

Etape 2 : Les vérifications


Une fois le dépôt de garantie restitué et l’eau, l’électricité et le gaz mis en marche, inspectez minutieusement l’intégralité du logement : les équipements, la peinture, l’électricité, etc.

Vérifiez que tous les objets fonctionnent (cafetière, four, chasse d’eau…) et noter leurs états. Il ne faut pas être général lors de l’écriture de l’état des lieux mais au contraire, il faut être très précis !  Si votre peinture est écaillée à un endroit ou si il y a une fissure dans la baignoire, notez-le.

Listez bien tous les objets que vous mettez à la disposition de vos locataires comme les draps, les serviettes de bains, etc.

Un état des lieux peut prendre du temps, en effet il est tout à fait normal de passer 1 heure à faire le tour du propriétaire afin de n’oublier aucun détails.

C’est également lors de l’état des lieux d’entrée que vous devez rappeler certains points importants à vos locataires comme par exemple le montant de la taxe de séjour, si il y en a une, et si elle est incluse dans le tarif total ou non.

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Afin de rassurer vos locataires, nous vous conseillons de leur donner vos coordonnés pour qu’ils puissent vous contacter durant leur séjour en cas de problème.

Comment se déroule l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est également très important car c’est à ce moment que vous constaterez si vos locataires ont endommagés certains équipements de votre location.

L’état des lieux de sortie fonctionne en binôme avec l’état des lieux d’entrée !

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Une fois les dégradations décelées, vous pourrez procéder aux réparations et retirer la somme de ces réparations de la caution. N’ayez pas peur de prendre votre temps pour tout vérifier afin d’éviter les mauvaises surprises plus tard.

Pensez à demander à vos locataires de remplir un questionnaire de satisfaction avant leur départ afin de vous permettre d’améliorer vos prestations pour les futures locations.

Que dit la loi  ?

D’après l’article 2 de la loi du 20 février 1991, la loi prévoit qu’un bien loué “doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, ces conditions étant appréciées au moment de l’entrée dans les lieux du preneur…

À noter :

Si vous possédez une tablette tactile ou un smartphone, une autre possibilité existe : Les applications spécialisées dans les états des lieux. ImmoPad, HomePad, EdlSoft, Ziiimo sont des applications créées par des professionnels de l’immobilier. Elles vous assistent lors des relevés des clés, des compteurs, des défauts et du mobilier. Vous pouvez prendre des photos des dégradations et l’état des lieux complet sera directement générer en PDF, signé et envoyé par email. Cet état des lieux est sans abonnement, multilingues et vous permettra de faire des états des lieux clairs, rapides et précis.

En cas de problèmes ?

Comme expliqué auparavant, si vous vous rendez compte que des dégradations ont été faites, il est de votre droit de garder une partie, ou la totalité du dépôt de garantie. Il en est de votre responsabilité et vous pouvez faire appel à votre assurance si vous avez des doutes sur vos droits.

Si les dégradations demandent d’effectuer des travaux, n’oubliez pas de demander des factures à chaque travaux effectué : cela justifiera l’argent que vous avez gardé du dépôt de garantie, et votre locataire peut vous les demander à tout moment.

Sachez que les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, restent à votre charge.

L’état des lieux n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières. Comme expliqué précédemment, si vous décidez de ne pas en faire, c’est à vos risques et périls. Nous vous conseillons donc de prendre ce formulaire très au sérieux afin de vous permettre d’avoir la main mise sur les potentielles dégradations faites par vos locataires. N’oubliez pas qu’il existe des prestataires de services et des applications spécialisées dans le check-in/check-out qui vous permettront de faire des états de lieux d’entrée ou de sortie si vous n’êtes pas disponibles.

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